在武汉100m2住房40万才健康

易宪容接受本报记者独家专访时称

春交会现场，展馆的入口处和展厅中央，4　张楼盘打折一览表显示，参展楼盘中有20　多家在打折降价，个别楼盘甚至喊出了九折回馈置业者的口号。在购房者与开发商的博弈中，开发商放弃了对峙局面，楼市“折”声一片，然而在这种情况下，春交会的反响也并没有预期的那么热烈，市民的观望情绪还是没有释放出来。在这种尴尬的市场情况下，开发商该怎样调整？置业者又该如何正确投资?春交会上，著名经济学家易宪容教授应邀出席了武汉房产投资论坛，借此机会，带着这些问题，本报记者对易教授进行了独家专访。

　　　

合理利用信用体系让钱快速生钱

对易教授的专访是在他去机场的路上。鉴于早上刚听完他的投资论坛，专访就着投资的方向开始深入。

楼价和股价本是两个关联性并不大的词语，然而，在中国目前的金融市场，这两个词却如同双生儿，形影不离。易教授介绍，这是由资本的流动造成的。而中国资本流动，离不开金融市场的信用快速扩张，它带动了房地产市场的发展。政府发放货币，是因为有政府信用做担保；企业上市，并卖高价，是因为有企业信用做担保；人们用按揭贷款买房，是因为有个人信用做担保。有了这种系统化的信用体制，人们可以用有限的货币，赢得大量的信用货币予以流通，而股市和楼市就成了两个最主要的流通方向，两者演绎着金融市场的跌宕起伏。

因此，无论是股市还是楼市，无论是购房者还是开发商，要让财富流动起来，要学会充分利用信用体系，在自己不具备完全的经济能力的时候，利用这种制度，让钱快速生钱，达到投资的真正目的。

调整得快，就能率先“破冰”

在武汉，从去年12　月开始，国家的系列宏观调控政策开始发挥出效应，楼市价格开始进入“　冰期”。房子卖不出去，开发商的资金压力增长。上月，某拥有土地的开发商在报纸上刊登寻找资金合作伙伴的消息，让这种局面开始更加明朗化。

另外，房地产市场的利润很大比例来自炒房者，目前，国家的货币政策，将众多恶意炒房者限制在市场外，这也意味着过去那种便利、轻而易举获利的方式已不复存在。但从长远来看，房地产行业的未来发展空间还是很大的。易教授指出，开发商要意识到，未来，房地产企业的利润水平会向市场平均利润看齐。“谁调整得快，谁的资金周转得就快，这样才能降低风险，赢得市场。”

此外，在中国经济发展进程中，城市化的趋势不会改变。在这个趋势中，大量农民进城，大量中低收入水平人群的住房问题将会形成持久的刚性需求。目前，经济适用房、限价房的政策已经出台，于是，有部分房地产开发商开始响应国家的政策，转投到“民生房”的开发，“这也是房地产开发商的另一条出路。我们房地产企业不要因此而觉得没有信心，应该认识到，这只是改变过去经营的方式，改变过去盈利水平的悬殊而已”。

武汉，40万左右总价最合理

如今，开发商与购房者的博弈还在持续，人们的观望情绪还在蔓延，对于市民，此时的高房价是否需要承担？　如果此时出手，投资又该考虑哪些因素？易教授称，利率水平是投资者判断的最重要依据。因为，如果利率水平不调整，资产价格泡沫、物价水平的上涨就不会停止。

房产开发周期一般是1-5　年，从房地产开发企业投资来讲，属于短期开发，同时，房地产行业利率水平较高，因此，每次加息，利率的影响永远是很小的。但对于投资者来说，利率的影响很大。

其次，政策背景是另一个重要的参考因素。今年，国家政策变化很大，452　号文件出台后，不仅增加首付的比例，也增加了贷款利率，此外，去年多次的加息、调整利率、土地政策都表明，国家调整楼市的决心。因此，在投资时，大的宏观背景甚为重要。

再次，投资者要把目光放远，仔细考察房地产市场是否还会发生变化。一般情况来说，政策变化，房地产市场肯定也会发生变化，投资房地产的产品地点、方式也要发生变化。因此，做任何投资不能仅仅看自己历史的经验，看别人是否成功。

最后，还要考虑房产周期的影响。所谓房产周期，即指房价从低谷到高峰所经历的时间。目前，武汉的周期还未形成，市场形势还不明朗。因此，无论是开发商还是购房者都还看不清楚这房产投资的风险，但一个城市房价水平可根据当地居民的收入水平和消费水平来定，根据武汉的情况来看，“目前，武汉房地产行业的泡沫正在破灭，100平方米的房子，总价在40　万左右才是最合理的。”

本报见习记者陈红霞