新特区：武汉市房地产新一轮的加速器

　2007年的12月注定要成为武汉发展历史上的拐点：身为中部崛起龙头的武汉如愿加上了新特区的桂冠。尽管到目前为止，还没有谁能够清晰地描绘出新特区到底是一个什么样子，然而这顶耀眼的王冠将带给武汉的巨大利好却已经开始让整个武汉兴奋，而由此将带来的与房地产相关的政策、房价、土地、金融、城市新区拓展、城市圈融合互利等等一系列话题也成为近期市场上关注的焦点。

　　其中，最核心的就是购房信心。在新特区的消息传出之时，正值全国房地产市场"遭遇寒流"，武汉市商品住宅销量也连续下降，不少在售楼盘停止涨价，一些楼盘价格还出现小幅下降，住宅成交价格上涨幅度也明显放缓，在新特区的重大利好消息面前，购房者好不容易放松的"房价神经"又开始变得犹豫不决。大多数开发商也对武汉房地产前景信心十足，坚信武汉房价将启动新一轮行情，并开始根据项目的开发、销售情况，调整包括房价在内的新销售计划。

　　值得一提的是，尽管一些开发商悄然小幅度上浮了价格，然而市场重燃的热情完全将这些上涨置之不理，在上周末的销售热潮中，一些项目甚至出现了通宵排队的状况。长江紫都的营销总监赵黎就认为，武汉其实一直并不缺乏购买力，新特区的重大利好让购房者增强了信心，并对短期内武汉房价拉高普遍看好，在这种心态下，武汉房价将呈现与城市价值同步提升的态势。

　　据了解，武汉城市圈综合配套改革试验的主要内容是:按照建设资源节约型、环境友好型社会的总体目标，以武汉市为主体，发挥武汉在城市圈中的龙头和辐射作用，同时增强武汉城市圈内"1+8"城市在产业、金融、交通等方面的关联度，通过改革缩小区域差别。按照新特区的规划，武汉城市圈作为国家级试验区，城市圈内的市民，有望在9个城市里享受医疗、社会保障、户籍等诸多的同等"市民待遇"。这意味着武汉城市圈内 "1+8"城市人口流通更快捷方便，由此带来的大批新人口进入武汉主城对武汉西部、南部、东部、北部众多待开发土地将是重大利好。

　　更多新生组团的出现将会大大提升武汉整体开发量。据统计，近几年来，武汉每年的开发量大约为1000万平方米，而消化量大约为900万平方米，供需相对平衡。深业泰然·南湖玫瑰湾营销部长刘永鸿认为，新特区之后，有更多的购买力和新区作为保障，整体开发量将继续上涨，房价更是步步攀升。

　　开发需求更加旺盛，房价更高，这将对土地供应产生更加深远的影响。前几年武汉房价不高，占据房屋成本1/3的土地价格也上不去，外地开发商都感觉到武汉土地价值被严重低估。新特区后，随着对房价的良好预期，武汉土地交易的价格在大幅上扬之后，将保持继续向上走的势头。由于土地的最大收益者就是政府，这无疑让政府拥有更强大的财力用于发展城市基础建设。

　　房价的提升还将吸引更多的外地开发商走进来，更多的武汉本地开发商留下来。湖北长城建设实业有限公司营销负责人认为，以往外来企业对武汉并不狂热的一个重要原因是房价太低，利润数字也较低，来武汉开发项目往往仅是这些企业全国战略的一个小棋子而已，这同样也是一些武汉本土企业频频在外地投资开发的原因之一。然而近年不断上涨的房价，尤其是今年武汉房价的"跳涨"，加快了全国地产大鳄进军武汉市场的步伐，在新特区背景下，武汉房地产市场的魅力不断放大，百家争鸣的盛世即将呈现。

　　大量外来巨鳄的进入以及更多实力派本土开发商的崛起，又会催生武汉房地产行业再次洗牌，中小房企的日子将越来越不好过：没雄厚资金无法面对日益高涨的土地价格，没品牌无法打动越来越挑剔的购房者。因此，新特区之后的武汉房市大鱼吃小鱼的现象将加剧上演，行业集中度进一步提高。

　　"农民市民化，'1+8'城市圈建设进程的加快，客观上会造成房地产需求大增，开发规模和机会也会越来越多。"分析人士认为，对实力开发企业来说，"新特区"就是新一轮的加速器!

　　解读新特区

　　城镇化进程加快：开发机会增多

　　在申报方案中，武汉已经初步提出了五个方面的初步改革构想：探索建立"两型产业"发展的体制机制，加快推进新型工业化与新型城市化的有机结合;探索建立公共设施和公共服务资源合理配置的体制机制，提升现代城市的整体功能;建立资源节约的体制机制，转变经济发展方式;创新环境保护的体制，加快环境友好型社会建设;创新城乡统筹发展机制，实现城乡协调发展。通过5到10年的努力，武汉城市圈有望成为全国资源节约型环境友好型社会建设的示范区。

　　武汉城市圈的进一步发展也需要突破更多体制机制上障碍，这也成为推进综合配套改革的内在动力：在武汉城市圈进一步发展的同时，也面临着差异性大、发展不平衡、产业结构趋同、资源环境压力增大、经济增长方式粗放、城乡二元结构矛盾突出等问题。武汉城市圈将建立统一的户籍制度，建立区域均等化的公共服务保障体制，建立覆盖区域居民的社会保障体系。最终要使区域内各城市居民、进城务工人员及其家属享有平等的权利，享有均等化的公共服务和同质化的生活条件。

　　城市圈魅力倍增：东部地区产业转移有了依托

　　设立武汉实验区战略意义在于促进经济区域协调发展。这两次的试验区放在成、渝和武汉、长沙等地，表明一个信号，中部崛起要发力了，应该说新一轮的综合配套改革试验，把武汉、长株潭城市圈纳入改革就是希望这些地区加快发展，这样东部地区产业转移就有了依托。

　　否则差距太大，转移无法顺利进行。只有中部迅速发展起来，才能顺利承接东部的转移，并带动西部和西北地区的发展。这样就对中部地区的资源节约、环境保护提出了更高的要求。武汉的地理位置独特，同时又是典型的内生型经济模式，因此进行物质减量化，资源节约改革试点具有普遍意义。

　　城市价值升级：房价进入快车道

　　城市也是个产品，也需要经营和提升。目前，武汉城市的价值与京、津、沪等地相比，还相对较弱。但随着武汉城市圈综合配套改革试验区的启动，武汉对城市经营的能力将会有突飞猛进的发展。

　　武汉先迎中部崛起，现又成"特区"，其实已具备了动力无穷的"双核"，已成为众多世界500强企业抢滩的首选目标，因此对武汉城市价值的认识也应有所突破。

　　城市价值的提升，其最明显的作用便是房价步入快车道。据称，滨海新区在成立"特区"之前到现在，房价在1年多时间上涨了60%。有评论认为，中央真正给"特区"的，实际就是一种汇聚能力，城市的价值因此得以提升。"

　　评议新特区

　　武汉城市圈将是中国经济新的增长极

　　湖北省发改委副主任肖安民

　　国务院近年先后批准上海浦东新区、天津滨海新区和成都、武汉为综合配套改革试验区，如今位于中部的武汉城市圈和长株潭城市群成为国家级综合配套改革试验区，将成为中国经济新的增长极。武汉是长江中游地区最大最重要的城市，而长江经济带是整个国民经济未来发展的主驱动轴，有长三角牵引，有成渝试验区呼应，有武汉城市圈促进中游崛起，长江经济将真正呈巨龙腾飞之势。

　　武汉具有成为区域中心城市的优势

　　武汉市发改委主任龙正才

　　武汉作为中部地区唯一的特大城市，在中部地区具有独特的，难以替代的地位和功能，具有成为区域中心城市的综合优势。在武汉城市圈开展资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革，有利于走出一条低投入、高产出，低消耗、少排放、能循环、可持续的新型工业化、城市化发展道路，对落实科学发展观、构建社会主义和谐社会具有重要意义。

　　试验区将迎来城市整体价值的提升

　　武汉大学区域经济发展研究中心主任伍新木教授

　　很多人认为"试验区"就是经济特区，但实际上二者有着本质的不同。这个不同首先是国家选择方式的不同。比如深圳，是在当时特定的历史背景下所确定的特区，其功能也是"摸着石头过河"，为我国的经济发展探路;而"试验区"则是在我国新的经济发展时期所提出的新要求，面临节能、环保、生态文明、发展的公平公正、区域一体化建设等新任务。

　　国家给"试验区"赋予了创新权，这一点远比给些资金、项目、政策更重要。因为任何资金、项目、政策都是有限度的，而"创新"是没有边界的，只要符合科学发展观，符合解决新阶段各类问题的探索，都是允许的。

　　要理性看待武汉房价和地价上涨，包括房地产在内，武汉将迎来城市整体价值的提升。

　　武汉城市圈居民将互享"市民待遇"

　　湖北省武汉城市圈课题组副组长秦尊文

　　对于城市圈内的居民，武汉国家级试验区获批最大的好处是可以"享受同等国民待遇"。周边城市居民可以享受到武汉的优质医疗资源、教育资源。目前，天门、潜江等地城市居民到武汉就医，只要能出具当地的检查证明，不用复检也能得到承认。今后，城市圈内的居民可以享受彼此的同等"市民待遇"，行政区划带来的地区壁垒将不再存在。