我是一块砖 2008-7-4 14:39
今年房市“金九银十”或难出现
“大变局下中国房地产新契机”高峰论坛上与会专家纷纷表示
在整个楼市低迷期，开发商先是押宝传统旺季五月，这本是被开发商寄予厚望的月份，而实际成交量却给他们泼了一盆凉水。“红五月”泡汤后，众开发商又将希望寄托在奥运后的九月、十月。
记者从上周四举办的 “大变局下中国房地产新契机”高峰论坛上获悉，无论是与会专家还是开发商，都认为武汉楼市的盘整期很有可能会延长。而综合目前的各方面情况来看，无论是市民购房信心、政策调控又或是市场存量房的消化程度，都预示着今年“金九银十”的景象或难出现。
市民购房信心稍显不足
著名经济学家赵晓称，房地产是一种资产，很大程度上受购房者信心的影响。目前我国的房产市场，无论是开发商的资金链还是供求关系并没有太大变化，但经历了全年房价高涨后的宏观调控，以及年初的“拐点论”，购房者的信心受到了一定的影响。
据了解，尽管开发商在不断降低价格，用9折、8折、甚至更低折扣频频“引诱”市民购买，但购房者的观望情绪仍然未减。据某网调查显示，82%的网民不赞成当前购房，62%的网民半年内不会考虑购房，88%的投票者则认为房价会继续下跌。据相关数据统计，6月以来，武汉房价连续下跌，总跌幅已达3%。
业内人士认为，楼市已经迎来了近10年来最漫长的一个观望期，而这种观望何时结束，目前还很难预测。
货币从紧政策短期不变
一直以来，我国房产市场的发展多少受国家政策调控所左右，自去年以来，为了抑制经济过热，控制通货膨胀，包括打压高房价，国家出台了一系列的政策，其中，从紧的货币政策是今年以来国家一直坚持的。
在今年年初，央行副行长易纲明确表示，2008年，央行不会对从紧货币政策发生任何动摇。易纲这番话，无疑给楼市发出了一个强烈信号：银行向开发商的贷款额度将在今年受到进一步控制。
而我国著名经济学家易宪容最近表示,针对房地产行业,国家相继出台了一系列政策,开发商出现了资金紧张的局面。比如土地,以前购买可以分期付款,而现在必须全部缴清才能获得土地使用权,开发商对资金的需求量陡增。此外，受国际金融形势的影响，国内股市低迷,开发商上市等融资渠道也受阻……易宪容称,从目前的国家政策来看,货币从紧政策短期不会改变。由于今年下半年开发商依旧缺钱,楼市调整还将继续。
大批存量房有待消化
除了原有政策的影响外，大批存量房未能消化也是影响楼市盘整期长短的重要因素。
据记者不完全统计，继五月的推盘高峰后，进入六月以来，约有二十多个楼盘被推向市场，江城市场供应进一步增大。从成交和供应情况来看，一方面是成交量的大幅缩水，一方面是供应量持续加大，这意味着后期开发商将面临着更大的销售压力。业内人士称，“观望期积累的大量存量房需要先消化掉，另外去年高峰时期已出售、但未落到自住客手中的房产实际上并未被吸纳，未来投资客将跟开发商争夺购房客户”。
供给量与销售量的失衡，使楼市的成交率或者说消化率显示出逐渐递减趋势。对此业内人士表示，下半年，楼盘的分化将会越来越明显。性价比高、适合市场需求的楼盘还将受市场追捧，而那些之前定价比较高的楼盘，将面临骑虎难下的境地。
调整期何时结束看“成交量”
经过近两个月的市场观察后，部分开发商开始对之前期望的“金九银十”持悲观态度。
武汉美联地产总经理卞涛称，年初的时候，他估计调整期会到今年年底，但经过这段时间的观察，他认为调整期可能要持续到明年的4、5月。卞涛认为，这一次调整期将比前几次的调控跨度更长，而且幅度比较厉害。开发商必须要想办法度过这段困难期，要么在销售上敢下决心，要么放缓项目的运作速度，看看能不能帮助部分开发企业过到年底。此外，武汉中天鸿源副总经济师李涛也表示，武汉房产市场 9、10月份回暖的可能性不大。
在“大变局下的中国房地产新契机”高峰论坛上，赵晓称，“我估计房地产的调整可能还要经历一年，但是我们现在又听到另外一些消息，这个市场随时有可能出现反转，有些地方房地产是量价齐跌，也有的地方是量涨了，价没动，到底何时才算回暖，其中一个关键的指标是‘成交量’，如果成交量连续两个月在稳定回升，那么这个调整就结束了，如果没有就说明还没有结束。”
本报见习记者 黄妮娜
◇相关新闻
重塑购房者信心是破局的首要问题
从去年11月开始至今，购房者持币观望长达8个月，江城楼市面临着10年来最长的观望期。面对这个冷淡的市场，显然仅靠促销一招是难以打开局面的，如何破局成为众开发商如今分外关心的问题。众多开发商都表示看好后市，但如何度过现在这一关，他们束手无策，现在这种局面怎么破？答案在哪里？业内人士称，最重要的是找出楼市低迷的最主要原因，方能对症下药。
购房者信心不足是主因
一直以来，“楼市将何时回暖？”、“问题出在哪里？”、“下一步该如何做？”，是开发商颇为头疼的问题。
位于汤逊湖的某楼盘营销总监称，市民持续观望，已经让他们这些中小楼盘吃不消了，针对市场冷淡，他们已经推出了比较优惠的促销活动，但对购房者根本没有形成多大的刺激。“其实我们现在促销后的价格跟去年9月的价格差不多，去年不少人还托关系找我们拿号，今年却少有问津，价差不大，但行情却如此不同，真叫人头疼，下一步真不知道如何是好，只能硬着头皮死撑下去了”。
其实，经过半年的楼市盘整期，很多开发商已经逐渐意识到，无论再怎么在销售上作文章，成交量依然不见太大的起色，房地产市场观望气氛依然浓厚。
在上周举办的“大变局下中国房地产新契机”的高峰论坛上，我国著名经济学家赵晓称，房地产天生就有资产的性质，而资产不同于其他，他很大程度上变化是受市场信心影响的。目前房产市场持续低迷，购房者信心不足才是主因。
如今市场是政策市也是信心市
众所周知，我国房产市场一直以来被喻为“政策市”。我国著名经济学家易宪容曾说，中国的房地产市场和国外的房地产市场有一个根本的区别，就是政策市，只要房地产市场政策走向哪里，我们房地产市场一定会走向哪里。近一年来，针对高昂的房价，政府已经出台了一系列措施打压，从去年到今年，房地产市场已经做了一个根本性的调整。
而更有业内人士认为，“政策”与“购房者信心”是相互影响，有着紧密联系的。楼市的推动力虽是政策走向，它将直接影响到市场的信心，而“信心”可能直接作用于“供需”以及“房价”。所以，在我国房地产市场，从“政策”，到“购房者信心”，再到“供需”和“房价”；然后再从“房价”到政策的制定和购房者信心，这是一个闭合的过程。
武汉某著名研究机构相关负责人称，房地产除了是政策市外，更是信心市。只要消费者信心在，销售就不用愁，无论房价如何，总有人高位接手。回顾过去，似乎的确如此，虽然去年房产市场多少有些不太理性，但人们信心十足，对房产市场预期十分看好。而今年，经过上半年盘整，房产市场短短半年的变化已经让购房者丧失信心，购房者不是没钱买，而是不敢现在出手，因为谁也摸不准后市如何。
专家观点》》
破局低迷需恢复购房者信心
既然我国房产市场既受政策与购房者信心双重影响，目前房产市场上发生了信心真空，这是目前这个市场的根本性不足，那么，在这冷淡的市场行情下，恢复购房者信心成为急需解决的问题。
据赵晓介绍，目前房地产市场的基本面并没有改变，开发企业资金链、市场供求并没有太大变化，但经历了去年年底的调控、年初的“拐点论”以及整个市场的促销降价，老百姓的信心受到了严重的影响。而这种信心缺失导致的市场持续低迷，将直接影响到部分开发商的存活。
在某银行工作的李小姐告诉记者，她和几个同事在南湖某项目各购买了一套住房，当时的销售价格为6200元/平方米。但最近他们却了解得知，该项目目前经过促销后以5500元/平方米的价格就可以买到。前后时隔仅半年的时间，该楼盘的销售价格下降了700元/平方米。她坦然表示，她们也知道投资是有风险的，赚和赔都不是永恒不变的事情。但让她们感到不爽的是，该楼盘如此大幅度的降价行为，一赔就是大几上十万的，没有多少人能接受得起，李小姐表示，即使手上有闲钱，最近她也不敢再轻易涉足房产市场。
业内人士称，如果说去年10月份之前的信心指数是100，现在的信心指数不足10，还可能更低。没有了信心支撑，房价降与不降、降多降少已经没有了任何意义。
因此，目前市场最需解决的就是尽快恢复购房者信心。
本报见习记者 黄妮娜
◇有话就说要
实价不要忽悠
面对低迷的市场，开发商想尽一切办法，促销、降价、送毛驴儿，所有能用的销售手段都用上了，无奈，购房者并不买账，同时，也可以想象，跟整个市场噱头有很大关系，某楼盘打折的不是户型不好就是楼层不好，这样购房者如何相信这个市场。
的确，在经历的一系列的政策调控、年初的“拐点论”以及全国性的促销降价大潮后，购房者的信心逐渐消失殆尽。本报房友会一购房者曾说，“目前最好的做法就是观望，我们并不知道这个价格底线在哪里，因为谁也不愿意比别人多花钱买同样的商品，更不愿意自己花钱买的商品在不久的将来大打折扣，尤其是房子这个大件儿物品。”
目前，市场已经逐渐转换为买方市场，购房者比开发商更加理智，他对自己的需求，对自己的预期判断都比较清楚，他们有大把的时间可以用来观望、等候，用来做更为理性的判断。而这个时候的购房者也正是以退为进，观察着市场的种种行为。然而，长此以往，购房者的持币观望对于那些急需资金过活的开发企业而言，是非常致命的。
因此，如何能唤起购房者的热情、兴奋，让老百姓建立起信心，成为众企业绞尽脑汁也要解决的问题。那到底该如何恢复购房者信心呢？业内专业人士认为，面对持续观望的房产市场，开发商首先要转变心态，改变 “认识”，认清老百姓究竟需要什么样的产品。
武汉统建房地产开发有限公司相关负责人认为，面对这个市场，开发企业更要有冷静的心态，去判断这个市场，去面对这样一个供过于求的状态，不能总想着如何回到去年那个火热的市场，“目前必须要转换心态，去关注购房者的需求，关注那些卖得好，卖得俏的楼盘，如碧桂园，他的经验就值得所有的开发商去思考”。
武汉中天鸿源副总经济师李涛说，过去吸引购房者可能是靠广告、靠营销、靠忽悠就行了，现在你必须用产品说话，必须弄清楚老百姓真正需要的是什么样的产品。其实市场上以自住需求为主，我们在项目打造上首先就要做到产品多样化和产品品质化，做到市场细分，同时满足不同人群的居住需求，用产品品质来赢得市民青睐。
记者了解到，目前不少开发商的心态已经发生了变化，由以前的急于销售到调整心态，承认淡市，潜心研究产品，努力调整产品的结构更加适合市场。我国著名经济学家赵晓称，如何提升产品品质以吸引读者，最重要的就是在“产品创新”上下工夫，在使用面积、节能环保等方面做到最大化，使购房者觉得你的房子物有所值，能够让老百姓去买的时候称心如意，这个时候老百姓对买房的信心才可能进一步提升上来。
本报见习记者 黄妮娜
◇市场答疑
降价还是融资，地产商该如何取舍？
去年底以来，开发商普遍遭遇了资金链紧张的难题。一方面，楼盘滞销压力巨大，回款困难；另一方面，新政下开发贷款被一再紧缩。在这样的市场大环境下，一些开发商开始明折暗降、送车送装修换取销量，回笼资金。与此同时，融资作为解决资金链紧张的有效手段应运而生，私募股权投资、风险投资、股权融资、甚至地下银行贷款等方式，层出不穷。
降价促销可以盘活销路，利于观望市场；融资能让心中充满底气，利于对抗楼市低迷氛围。但融资已经变得越来越困难，而长期促销又会打击消费者信心。难题之下，开发商该如何抉择？
集中力量促销者>>
开发商缺钱，但更缺人气
鉴于操作的难度和执行的低效，现阶段通过促销回笼资金，是众多开发商的首选。促销虽不能获取利润最大化，但可以扭转被动局面，引活销路，减少库存，盘活资金，聚拢人气，有利于观望市场。降价虽是无奈之举，但至少在楼市低迷企业生死攸关的时候，还能留得青山在。
“开发商缺钱，但比钱更缺的是人气。”汉口某开发商告诉记者，“去年10月以来，售楼部人气剧降，门可罗雀，今年3月开始，我们一次性打出了95折的优惠折扣，还送诚意礼金，人气一下子旺起来了。虽然现在销量远比不上去年高峰时期，但至少可以看到希望。而且通过促销回款，我们有更多的预算投放在广告宣传上。这是一个良性循环。”
据了解，和汉口该项目一样，众多楼盘降价促销，除盘活销路，缓解资金链紧张之外，提高人气，成为最关键的动机。“只要有人气，就会有希望。”
况且资金出现问题，归根结底还是销售出了问题。治标要治本，拉动销售才能从根源上解决问题。武昌光谷某楼盘销售过半，得益于去年的大好行情，成本已经收回7成。该项目营销总监说：“后续降价还有很大的盈利空间，我们实在没有必要死扛，通过高成本、低效率融资维持现在的运转。我们会速战速决，然后安静地等待楼市回暖，在下一个合适时机再重新进入市场大干一场。”
选择促销回笼资金，也是降低风险的有效方式。高企的融资成本带给开发商更大的风险，我国的房地产市场已经成为政府重点调控的对象，寄希望于未来房价的大幅上涨来冲抵融资成本的希望，注定落空。与其融资继续提高房地产经营的风险，不如通过促销回笼资金，为企业的未来作长远打算。
集中力量融资者>>
保证项目的持续开发，健康发展
手里没粮，心里发慌。当前之际，现金为王。销量不是说起来就能起来的，只有提升了产品自身的价值才能吸引和抓住消费者，提升的基础在哪里？说到底还是要资金。那么资金从哪儿来？
现今楼市，绝大多数消费者的心态都是买涨不买跌。观望气氛中，促销的作用其实十分有限，在短时间内可能会让某个项目引起市场关注，但是长期促销只会让打击消费者已然薄弱的市场信心，最终加剧风险，使整个行业陷入恶性循环。因此，促销不是解决资金链紧张的根源方法，融资在健康行业发展的大前提下，成为可行可靠的长期有效方式。
汉口某项目，前后分三期开发，第一期尚未卖完，就遇到冷市，资金链断裂在即，销售经理们心急如热锅蚂蚁。公司多次开会商议要不要降价走量，盘活资金，但最终还是在银行贷款无门的情况下，选择通过民间高利贷款的方式进行融资。为何放弃简单易行的降价促销，而选择成本高、效率低的高利贷融资？该项目营销总监向记者坦诚这也是无奈之举：“融资无论从成本还是效率上来看，都比不上促销。但我们公司房价高时拿的地，地价已经很高，现在遇到冷市，利润本身有限，项目降价空间已经不大。另外，我们项目分三期开发，第一期还没卖完就大幅降价，后续项目怎么定价？定高了没人买，定低了买一期楼盘的业主会来扯皮，还会让消费者感觉我们的产品没有抗跌性，最后整个项目的生命力也算完了。所以融资再难，我们都坚决不能搞大降价促销。”
有这种想法的开发商不在少数，他们大多盘量大，或有后续开发，降价促销损失的不只是部分利润预期，更重要还有项目品牌。为了项目的持续发展，再苦再难，都要融资，都要挺下去。
本报记者 阎四海